Der Bebauungsplan „Gewerbegebiet“ der Stadt Bad Dürrheim in seiner jüngsten Fassung ist unwirksam. Dies hat das Verwaltungsgericht Freiburg entschieden und damit der Klage einer Bauherrin übewiegend stattgegeben, die in dem Gebiet einen Neubau für drei Einzelhandels-betriebe (Lebensmittel-, Sportfach- und Drogeriemarkt) mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund 3.650 m2 errichten will. Das Urteil ist auf die mündliche Verhandlung vom 11.02.2026 ergangen und wurde den Beteiligten nun zugestellt (1 K 3298/25).
Das Grundstück, auf dem der Neubau errichtet werden soll, liegt in einem Bereich, den der Bebauungsplan als Sondergebiet („SO2“) ausweist. Die Bauherrin beantragte im Juni 2024 beim Landratsamt Schwarzwald-Baar-Kreis die Erteilung eines Bauvorbescheids zu der Frage, ob der geplante Neubau bauplanungsrechtlich zulässig ist. Diese Frage verneinte das Landratsamt unter Verweis darauf, dass nach dem Bebauungsplan in dem Sondergebiet SO2 kein Einzelhandel mit Lebensmittel zulässig sei. Die Bauherrin erhob dagegen Widerspruch und im Juni 2025 beim Verwaltungsgericht Freiburg Klage. Die Stadt Bad Dürrheim wurde zum Verfahren beigeladen.
Das Gericht hat dem Begehren der Klägerin, den Bauvorbescheid für ihr Bauvorhaben erteilt zu bekommen, weitgehend stattgegeben. Es begründete sein Urteil im Wesentlichen wie folgt:
Bei der Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Neubauvorhabens sei nicht der Bebauungsplan „Gewerbegebiet“ in seiner jüngsten Fassung der 4. Änderungssatzung von 2002, sondern in seiner Vorgängerfassung, der 3. Änderungssatzung von 1991, heranzuziehen. Denn die jüngste Planfassung sei unwirksam. Mehrere Festsetzungen dieses Bebauungsplans verstießen gegen höherrangiges Recht und seien daher nichtig. Dies führe zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans, da nicht festgestellt werden könne, dass die Stadt Bad Dürrheim den Plan seinerzeit im Zweifel auch ohne die nichtigen Festsetzungen beschlossen hätte.
Erstens sei die festgesetzte Verkaufsflächenbegrenzung für die Sondergebiete (SO1 und SO2) rechtswidrig. Denn die Baunutzungsverordnung lasse eine Beschränkung der Verkaufsfläche nur zu, wenn sie sich auf ein einzelnes Vorhaben beziehe und nicht – wie hier – auf eine Fläche, die von mehreren Vorhaben genutzt werden könnte.
Zweitens sei die für das gesamte Plangebiet festgesetzte Höhenbegrenzung („Firsthöhe max. 11,00 m“) rechtswidrig. Sie sei unbestimmt, weil ein unterer Bezugspunkt, von dem aus die maximale Firsthöhe zu berechnen sei, in dem Plan nicht festgelegt worden sei.
Drittens verstoße die jüngste Planfassung gegen die Ziele der Raumordnung, die im Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg von 2002 festgelegt seien. Nach diesem Landesentwicklungsplan dürften großflächige Einzelhandelsbetriebe in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. In Kleinzentren seien solche Vorhaben hingegen nur ausnahmsweise zulässig, etwa wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung geboten sei. Bad Dürrheim sei im Regionalplan als Kleinzentrum ausgewiesen. Die Stadt sei daher verpflichtet gewesen, die jüngste Fassung ihres Bebauungsplans „Gewerbegebiet“, die einen Tag nach dem Landesentwicklungsplan 2002 in Kraft getreten ist, an dessen raumordnungsrechtliche Zielvorgaben anzupassen. Dies habe sie zu Unrecht unterlassen. Die jüngste Fassung ihres Bebauungsplans erlaube in den Sondergebieten (SO1 und SO2) großflächige Handelsbetriebe und erhöhe überdies im Vergleich zur Vorgängerfassung von 1991 den zulässigen Umfang der Bebauung. Diese Festsetzungen im Bebauungsplan verstießen gegen den Landesentwicklungsplan 2002, der nämlich gerade darauf abziele, großflächige Einzelhandelsbetriebe unter anderem in Kleinzentren zu unterbinden, um diese in Ober-, Mittel- und Unterzentren zu konzentrieren. Einer der im Landesentwicklungsplan vorgesehenen Ausnahmefälle liege nicht vor. Insbesondere sei schon im Ansatz nicht erkennbar, dass an dem Standort trotz des vorhandenen Bestands an Einzelhandelsbetrieben sowie der räumlichen Nähe zu dem Mittelzentrum Donaueschingen und dem Oberzentrum Villingen-Schwenningen großflächige Einzelhandelsbetriebe zur Sicherung der Grundversorgung geboten waren.
Demgegenüber sei der Bebauungsplan „Gewerbegebiet“ in der Vorgängerfassung von 1991 wirksam. Das angefragte Bauvorhaben der Klägerin sei daher unter Heranziehung dieser (alten) Planfassung zu beurteilen. Hiernach sei die Errichtung von Einzelhandelsbetrieben für den Verkauf von Lebensmitteln im Sondergebiet SO2 zulässig.
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Beteiligten können innerhalb eines Monats nach Zustellung des schriftlichen Urteils jeweils einen Antrag auf Zulassung der Berufung zum Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in Mannheim stellen.
Anlage: Übersichtsplan zum Bebauungsplan „Gewerbegebiet“ Bad Dürrheim
